עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' גבאי

פסק דין

1.התובעת השכירה ביום 23.7.80 להוריה של הנתבעת, סעדה ציון ואסתר ז"ל, דירה מספר 4 בבית 1270, לפי רישומי התובעת, הנמצא ברחוב גדעון מספר 6 באשקלון. בפועל הושכרה גם יחידת הדיור הצמודה, מספר 5, והמנוחים גרו בבית המאוחד, המהווה שתי יחידות דיור נפרדות לפי רישומי התובעת (להלן - הדירה).

הנתבעת, גרושה עם חמישה ילדים, בתם של הדיירים החוזיים, גרה בדירה עם ילדיה. בנובמבר 2008 נפטרה האם וביום 7.6.10 נפטר אביה של הנתבעת. האם רכשה הנתבעת זכויות של דייר ממשיך המקנות לה את הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה עם ילדיה?

רקע וטענות הצדדים

2.הדירה הושכרה למנוחים ביום 23.7.80. לטענת התובעת, לאחר פטירת האב הסתבר כי הנתבעת עם ילדיה גרים בדירה וטוענים לזכויות של דייר ממשיך.

מביקורי מעגל שערך רכז השכונה מר שלמה פרץ, להלן - הרכז, בימים 21.5.07 ו- 18.10.09 נמצא כי הנתבעת לא גרה בדירה. בנוסף גם בחקירת משרד הבינוי והשיכון מיום 14.12.07 לא נמצאה עדות למגוריה בדירה.

מעבר לטענה להעדר רצף מגורים מספיק בדירה, טוענת התובעת כי הנתבעת אינה זכאית להיות מוכרת כדייר ממשיך נוכח העובדה כי אינה עומדת בתנאי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, להלן – החוק, מאחר והינה בעלת דירה פרטית ברחוב השופטים 6/2 אשקלון, להלן – הדירה הנוספת, ולא שילמה את דמי השכירות בגין תקופת החזקתה בדירה.

ועדת חריגים מטעם התובעת, בהחלטה מיום 4.10.10, דחתה את בקשתה של הנתבעת להכרה במעמד של דייר ממשיך.

3.טענות הנתבעת נסמכות על תצהיריה, תצהיר מטפלת באביה המנוח ושלושה מכרים/שכנים נוספים. לשיטתה משנת 2007, בתאריך אשר לא צויין במדויק, גרה הנתבעת וילדיה בדירה. תחילה עברה לטפל באמה שחלתה ועם התדרדרות מצבה גרה עמה מתחילת שנת 2008. עוד נטען כי מחמת אלימות מצד בעלה לשעבר, נמלטה מהדירה הנוספת בשנת 2008 למגורים בדירה. נטען כי במהלך שנת 2008 נפטרה אמה ואף חלה אביה והנתבעת המשיכה לטפל בו, תוך מגורים בדירה, עד למועד פטירתו ביום 7.6.10.

ביחס לעובדת קיומה של דירה אחרת הרשומה על שם הנתבעת טענה כי הדירה נרשמה על שמה על ידי בעלה, לצורך קבלת משכנתא ומעולם לא היו לה בה זכויות. עוד נטען כי מבחינה מהותית אין לה אפשרויות דיור אחרות ונוכח מצבה האישי והכלכלי יש להחיל עליה את התכלית הסוציאלית של החוק ולהכיר בה כדיירת ממשיכה.

דיון והכרעה

4.אביה המנוח של הנתבעת נפטר ביום 7.6.10 ויש לקבוע את המועד ממנו יש לבחון האם התגוררה הנתבעת בדירה פרק זמן מספיק לצורך קבלת מעמד של דייר ממשיך. אמנם החוק עדיין מגדיר דייר ממשיך כמי שהתגורר עם הזכאי שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירתו, אולם בהתאם לסעיף 3 (א) לחוק כפי שתוקן בתיקון מספר 3, תשס"ט – 2009, לא יהיה דייר ממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה ציבורית עם קרוביו והוא יפנה את הדירה תוך 9 חודשים מהמועד שבו נמסרה לו הודעה ממשרד הבינוי והשיכון כי אינו זכאי לדירה ציבורית לפי הכללים.

אם דייר ממשיך זכאי מכח מצבו האישי להיות מוכר כבעל זכות בדירה ציבורית, רשאי הוא להמשיך ולגור בדירה כדייר ממשיך. תיקון זה, אשר תחילתו ביום 15.7.09, הקשיח את תנאי הזכאות לדיירים ממשיכים בכך שגם דייר ממשיך ייאלץ לעזוב את הדירה אם בעצמו אינו זכאי לדיור ציבורי. תיקון זה משקף את הצורך בשוויוניות בחלוקת המשאבים הדלים של הדיור הציבורי. סייג לתיקון האמור נקבע בהוראות המעבר לתיקון האמור (סעיף 70 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התוכנית הכלכלית לשנים 2009 ו – 2010), תשס"ט – 2009) אשר קבע כי הוראות החוק טרם התיקון ימשיכו לחול על מי שביום 1.8.09 התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית במשך 4 שנים לפחות, בין אם קודם למועד האמור ובין אם לאחריו, וברציפות עד למועד שבו נפטר הזכאי.

פועל יוצא הוא, כי כדי שהנתבעת תוכר כדייר ממשיך אשר זכאותו אינה תלויה במצבו האישי כזכאי לדיור ציבורי, עליה להוכיח כי גרה במשך ארבע שנים רצופות עד לפטירת המנוח, יחד עימו ועם אמה המנוחה בדירה. יוער כי לו תוכח טענה זו אף הוראות החוק טרם התיקון יעמדו לנתבעת לרועץ בהיותה בעלת דירה אחרת.

מאחר והמנוח נפטר ביום 7.6.10, על הנתבעת היה להוכיח כי גרה ברציפות מיום 7.6.06 כדי שיחולו עליה הוראות החוק טרם התיקון ולפחות מיום 7.6.07 כדי שתזכה למעמד מכח הוראות החוק היום.

ככלל, הנטל על התובעת להראות כי היא הבעלים החוקיים של המקרקעין או הנכס ואז עובר הנטל לנתבע להראות שרכש זכויות בדירה. על הנתבעת הנטל להוכיח כי התגוררה ברציפות עם המנוחה עד לפטירתה ועומדת בכללים המאפשרים הכרה בזכאותה להיות דיירת ממשיכה בהתאם לחוק.

5.התובעת נסמכת על תצהיר הרכז השכונתי ועל מסמכים שהגיעו לידיה מכח בדיקות וחקירות שערכה. מכח ניהולה נכסים רבים, אין לתובעת את המשאבים לנהל ביקורות תכופות בכל דירה תחת ניהולה ומבצעת היא ביקורי מעגל תקופתיים. עצם העובדה כי במקרה הנדון לא בוצעו בדיקות שנתיות אינה פועלת לחובת התובעת, אלא רק היטיבה את מצב הנתבעת. יחד עם זאת, למרות שתדירות ביקורי המעגל אף לא היתה שנתית, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח את משך המגורים הדרוש לצורך הכרה בזכאות כדייר ממשיך.

הרכז העיד אודות ביקוריו והוגשו ביקורי המעגל שערך. לא מצאתי כי הונח יסוד להטלת דופי ברכז או במהימנות דו"חות הביקורת שערך בזמן אמת. בביקור מיום 21.5.07 מפורט כי בדירה שתי נפשות ובביקור מיום 18.10.09 עדכן כי הדיירת הנוספת, אמה של הנתבעת, נפטרה. גם בביקור זה אין תיעוד אודות מגורי הנתבעת בדירה. אמנם טופס ביקור המעגל לא מולא בקפדנות ואף אינו כולל שאלון מפורש לדייר אודות הדיירים הגרים בדירה, אולם לא מצאתי מקום לגרוע ממהימנות ממצאי הרכז כפי שעודכנו מכח ביקוריו בדירה. הרכז העיד כי מכיר את הדיירים באזור עליו הוא מופקד בכלל ואת הדיירים החוזיים בדירה הנדונה בפרט ובביקוריו התרשם כי הנתבעת וילדיה אינם גרים עמם.

הניסיון לאחר מות הדיירים החוזיים לטעון כי לא חתמו הם על דו"ח ביקור המעגל לא הוכח ונותר כטענה בעלמא אל מול עדות הרכז כי מי מהם חתם בפניו. אף הניסיון לטעון כי המנוח לא ידע לדבר עברית לא צלח. הרכז השיב כי דיבר עם המנוח בעברית רהוטה ולא מצאתי מקום להטיל ספק בעדותו. המנוח לא היה עולה חדש ולא הונחה תשתית עובדתית לטענה כי לא ידע לחתום שמו או לדבר עברית. הרכז גילה בקיאות במצב הדיירים החוזיים ונתן הסברים מספקים לרישומים בביקורי המעגל וגם להעדרם של רישומים אודות מצב התכנוני של הדירות המחוברות.

עולה כי יש ליתן משקל מלא לעדות הרכז ולביקורי המעגל שערך. (לעניין מעמדם של דו"חות המעגל, גם אם יש מקום לביקורת על אופן עריכתם, כמשקפים מצב אמיתי שנבחן ב"זמן אמת" ראה, עע"ם 823/12 קליסה נ' שמעון, 8.8.13).